|
Fiyatların düşmesini beklemek kriz beklemek ile eş anlamlı
 Ekonomide
istikrarlı bir süreç içinde kurumsal firmalar
tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul projelerinde
fiyatların düşmesini beklemek kriz beklemek ile eş
anlamlıdır. Geliştirilen projelerde; proje satışları
sonuçlanıncaya kadar fiyatların yükselmesi ise
yatırımın gereğidir.
Fiyatların düşmesini beklemek, kriz beklemek ile eş
anlamlı
Gayrimenkul piyasası ele alındığında ikinci el ve
birinci el konut piyasalarında bireysel veya
kurumsal yatırımcılar tarafından üretilen konut
piyasalarını birbirlerinden ayırarak piyasa
beklentilerini ayrı ayrı ele almak gerekir.
Gayrimenkul sektöründe 2006 yılı beklentileri
üzerinde farklı senaryolar düşünülmektedir. Bu
senaryolar konut fiyatları ve konut satış adetleri
üzerinde yoğunlaşmaktadır.
İKİNCİ EL KONUT PİYASASI
Tanımında olduğu gibi satın alınmış ancak tekrar
satılan gayrimenkullerin bulunduğu piyasadır. Bu
piyasalarda satılan konutların arz ediliş amaçları
yeni satın alınacak konut için sağlanacak birikim,
ihtiyaç ve yatırım özelliğinde kârlılığın realize
edilmesi olarak sıralanabilir.
Bu piyasalarda rayiçler bölgesel ve o bölgedeki
beklentiler doğrultusunda şekillenmektedir. İkinci
el konutlar hemen teslim avantajı sağladıkları için
çevresinde geliştirilmekte olan konut projelerinin
teslim süreçlerine kadar cazibe sunmaktadırlar.
İkinci el konut piyasasında fiyatlarda istikrar ve
sürekli artış beklemek yanlıştır. Çünkü bu
piyasalarda ihtiyaç sahibinin beklentileri ön
plandadır. Özellikle gayrimenkulünü satarak yeni bir
gayrimenkul satın almayı planlayanların beklentisi,
'satarken en yüksek değere satmak, alırken en
hesaplı değere almaktır.' Ancak bu beklentiyi tatmin
etmek çoğu zaman imkansızdır. Gayrimenkul
piyasalarında konut arzının aktörleri bireysel ve
kurumsal yatırımcılardır.
Bireysel konut arçı sunan yatırımcılar: Satın alarak
veya farklı modellerle arazi üzerinde konut
imalatlarını gerçekleştirenlerdir. Bu model içinde
yer alan konutlar yapımcının beklentileri,
insiyatifi ve finansal ihtiyaçları ile doğru
orantılı olarak fiyatlandırılır. Fiyatlarda istikrar
söz konusu olmadığı gibi günün koşullarına göre
belirlenmektedir.
Kurumsal konut arzı sunan yatırımcılar: Satın
aldıkları veya farklı modellerle arazi üzerinde
konut projeleri geliştirmek üzere anlaşmış oldukları
gayrimenkullerin imalatlarını gerçekleştirenlerdir.
Kurumsal modeller gayrimenkul projelerinin 'kağıt
üzerinde' inşa edildiği ve satılarak, nakit
akışlarının sağlandığı ön görüye sahiptir.
Geliştirilmekte olan bir projenin fiili pazarlama ve
imalatından önce fizibilitesi/uygulama planı
hazırdır.
FİYATLAR ÖNCE BELİRLENİR
Bu plan içinde projedeki imalat süreçleri ve
piyasaya arz edilecek konutların fiyatları tespit
edilmiştir. Konutların piyasaya arz rakamları ve
satış koşulları o kurumun 'satışlardan gelecek ön
finansman ihtiyacı' ile doğru orantılı olarak
'maliyet+kâr' formülü ile tespit edilir. Tespit
edilen satış fiyatı gayrimenkul projesinin
büyüklüğüne göre maksimum yüzde 10-15 arasındaki
adetsel bir büyüklüğün talebin hızına bağlı olarak
belirlenen satış fiyat ve koşulları ile
satılmasıdır. Bu satışların ikinci özelliği talebin
bu tür alımları yatırım alternatifi olarak
değerlendirmesidir.
Geliştirilmekte olan gayrimenkul projelerinin
piyasaya arzından satışların sonuçlanmasına kadar
geçecek süreç içindeki fiyatları önceden tespit
edilmiştir. Bu tespitlere göre kurumsal yatırımcı
proje karlılığını hesaplayarak gayrimenkul projesine
yatırım yapmıştır. Bununla birlikte konut satın
alanların yatırım beklentilerinin karşılanması
gerekmektedir. Projenin gelişme süreci içinde
başlangıç seviyesinden, bitiş sürecine kadar farklı
dönemlerde yer alan bireylerin satın alım değerleri
hiçbir zaman ayni olmayacaktır. Kurumsal yatırımcı
için önceden tespit edilen minimum konut satış birim
metrakare fiyatları ve değişim zamanları aşağıdaki
kriterlere göre öne alınabilir veya zamanlamalarda
farklılıklar olabilir.
* Konutlara olan talebin beklentilerin üzerinde veya
altında gerçekleşmesi.
* Proje imalat ve yerleşime geçiş sürecinin
planlananın üzerinde veya altında gerçekleşmesi
YÜZDE 20'Sİ YATIRIM AMAÇLI
Gayrimenkul projelerde en hassas nokta; yatırım
özelliğinde ki satışların proje içine yüzde 20'nin
üzerinde gerçekleşmesidir. Projelerde teslim
süreçleri ile birlikte yatırım amaçlı satın alımlar
o proje içinde ikinci el piyasasını
oluşturabilmektedir. Bu da devam eden projenin
etaplarına göre 'teslim ve fiyat avantajı' ile
projeyi geliştiren firmaların satış kabiliyetlerinde
adetsel gerilemelerin yaşanmasına sebep
olabilmektedir.
Ekonomide istikrarlı bir süreç içinde kurumsal
firmalar tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul
projelerinde fiyatların düşmesini beklemek kriz
beklemek ile eş anlamlıdır. Geliştirilen projelerde;
proje satışları sonuçlanıncaya kadar fiyatların
yükselmesi yatırımın gereğidir. Ancak yukarıda ki
nedenlerden dolayı fiyatların artış seviye ve zaman
aralıkları farklılıklar gösterebilir.
Bununla birlikte ekonominin lokomotifi olarak
nitelendirdiğimiz gayrimenkul sektörünü diğer
sektörlerden ayıran en büyük özellik kriz
ortamlarında 'şantiye' şartlarının minimum imalat
düzeyinde sürdürülmesidir. Farklı sektörlerde
üretimlere ara verme mümkün iken gayrimenkul
sektöründe üretimlerinizi proje bitene kadar her
koşulda devam ettirme zorunluluğunuz vardır. Ancak
firmalar etkilerinin uzun sürelere yansıdığı kriz
dönemlerinde satış fiyatlarını geçici sürelerde
finansman ihtiyaçlarına göre geri çekebilirler. Buda
konut projelerini tercih eden bireyler tarafından bu
koşullarda olumlu karşılanabilir çünkü bireylerin bu
dönemlerdeki en önemli beklentileri yapımcı firmanın
taahhütlerini gerçekleştirmesi ve projenin yerleşime
açılmasıdır.
(www.hurriyetemlak.com) |
